売却か賃貸か？所有している不動産はどちらがお得？

ご自身の不動産を手放すきっかけは、どんな理由があるでしょうか。
例えば、マイホームを購入したのに、転勤辞令が出たので、家族で引越しをしなければいけない状態になったり、相続をした不動産を整理しなければいけなかったりと、想定をしていたことよりも、想定外に手放さなければいけない理由が多そうです。
いざ手放すと言っても、賃貸で貸した方がよいのか、この際売ってしまった方がよいのか、なかなか悩ましいところです。
そこで、この記事では、マイホームに焦点を当て、売却か賃貸かどちらがお得なのか比較をしたいと思います。

売却はまとまった収入を見込むことができる

まずは、賃貸か売却か、または、空き家として管理する場合でも、数年後に家族の誰かが住む可能性があるのかを話し合っておくべきです。
もちろん、売却できた際は、売却価格から諸費用を差し引いた価格を収入として見込むことができます。また、不動産売却で利益が出た場合は、買い替え費用に充当することが可能となります。
さらに、不動産を所有していることでかかってくる固定資産税や、マンションであれば管理費、修繕積立金などのコストの支払いも不要となるメリットもあります。
※上記を「売却益」と言います。
一方で、売却活動後にすぐに売れる保証もないため、売却価格と住宅ローンの残債も考えなければなりません。多くの住宅ローンが一括返済を求められるので、万が一、売却価格が残債よりも下回ってしまった場合、自己資金も必要となるので、注意してください。

賃貸はランニングコストも考慮するべき

もし、将来的に戻ってくる可能性もあるなら、一時的に賃貸として貸すことも考えてみましょう。
入居者が決まると、毎月の家賃収入を見込むことができ、さらには、賃貸としてのランニングコストを必要経費として計上でき、節税対策にもつながります。
賃貸経営で計上できる経費は下記となります。
１：固定資産税・都市計画税
２：専用部分の退去時修繕費
３：マンションの場合は管理費・修繕積立金
４：部屋の管理を任せる賃貸管理費
５：火災保険・地震保険
６：住宅ローンの利息
７：広告宣伝費
８：減価償却費
９：確定申告時、税理士に支払う報酬
当然ですが、売却ではないので、所有権は売主から変わりません。よって、固定資産税などの支払い義務は売主が支払うことになります。

また、住宅ローンの残債が残っている場合は、ローンの金利も含めて考えましょう。住宅ローンは、ローン契約者が入居する目的で融資を受けられる商品となり、金利も0.5~2.0％程となります。
一方で、賃貸経営を目的としたローンは、不動産投資ローンに切り替えられるため、年金利も住宅ローンより高く、1.5~4.5％程になります。
その他、可能性として空室期間もあるため、収入が不安定だったり、税制優遇が適用できないことも考えられます。

売却も賃貸もすぐに優良顧客が見つかるか分からない

どちらも買い手や、借り手が見つかれば収入として見込めますが、顧客が見つからない間は、住んでいないのに毎月の支払いが発生してしまいます。
プラス要素とマイナス要素の両方を考え、不動産会社に相談をすることが近道となります。
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